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餐飲門(mén)店不論規(guī)模大小，像剛踏入餐飲的新人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不了解、品牌知名度低、選址缺少專(zhuān)業(yè)判斷標(biāo)準(zhǔn)、資金問(wèn)題等，都使得品牌在拓展上總會(huì)面臨種種困難。本文將為餐飲創(chuàng)業(yè)者詳解開(kāi)店選址各流程重點(diǎn)及注意事項(xiàng)，為你的餐廳有效解決選址難題。

品牌選址全流程

1

城市市場(chǎng)分析

對(duì)企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行分析;

2

商圈規(guī)劃與評(píng)估

將目標(biāo)市場(chǎng)所在城市規(guī)劃為不同的商圈類(lèi)型以作為商圈準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn);

3

確定位置及考察店址

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)實(shí)際考察商圈內(nèi)的潛在店址;

4

租金初步談判及評(píng)估

對(duì)業(yè)主初步談判租金，評(píng)估取得的可能性;

5

工程現(xiàn)場(chǎng)條件評(píng)估

如果達(dá)到一定的可能性則進(jìn)入工程現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行條件評(píng)估;

6

立地報(bào)告

依各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)生成立地報(bào)告書(shū)(如選址評(píng)估網(wǎng)的評(píng)估報(bào)表及財(cái)務(wù)試算表);深入測(cè)算第一年和未來(lái)五年的預(yù)估營(yíng)業(yè)額、損益平衡點(diǎn)(BEP)、回報(bào)年限等，并綜合考量是否能達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo);

7

合同簽約

如果達(dá)到預(yù)期要求，則可進(jìn)行合同簽約。

第一步 城市市場(chǎng)分析

對(duì)城市進(jìn)行市場(chǎng)分析，為開(kāi)店提供詳細(xì)的城市背景信息。

市場(chǎng)分析可以幫助店鋪開(kāi)發(fā)人員以及營(yíng)銷(xiāo)人員了解目標(biāo)城市總體情況，在安排城市走訪計(jì)劃時(shí)會(huì)帶來(lái)一定的幫助。

城市分析的主要內(nèi)容包括：

第二步 商圈規(guī)劃與評(píng)估

在目標(biāo)城市劃分各項(xiàng)商圈類(lèi)型

商圈類(lèi)型

實(shí)際考察各商圈類(lèi)型

最好下載電子地圖制作平面圖，將集客設(shè)施的調(diào)查、人流量調(diào)查、可開(kāi)店路段、可開(kāi)店新址和競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查的數(shù)據(jù)在地圖上標(biāo)示出來(lái)。

平面圖應(yīng)標(biāo)注的信息

新址輻射覆蓋商圈分析

以新址為中心勾畫(huà)一個(gè)同心圓，半徑500米也就是一公里面積的輻射覆蓋范圍，制作街道圖以對(duì)500米半徑的商圈進(jìn)行分析。

商圈分析最重要的特點(diǎn)就是必須以事實(shí)為依據(jù)

零售店或餐廳是和人做生意，而人是流動(dòng)變動(dòng)的，需要調(diào)查包括人口數(shù)量、職業(yè)、年齡、收入、生活習(xí)慣等資料。顧客就是商圈，調(diào)查商圈就是調(diào)查顧客特點(diǎn)，所以說(shuō)了解顧客就是了解商圈。

第三步 確定位置及考察店址

確定位置及考察店址的關(guān)鍵就是對(duì)新店地址前的主要人流進(jìn)行測(cè)算。

在測(cè)算人流量的同時(shí)需要注意人流的速度。如果顧客總是步履匆匆經(jīng)過(guò)這里，是來(lái)辦事或者是為某種目的而來(lái)的，那么這些人不容易進(jìn)店，這樣的人流量是要打折扣的。比如你評(píng)估的新址是在銀行或藥局的旁邊，那么要注意人流速度帶來(lái)的計(jì)算誤差。

測(cè)算人流以較慢的路過(guò)速度為準(zhǔn)，人群也因此比較容易進(jìn)入店內(nèi)，這樣的人流質(zhì)量才是我們要測(cè)算的目標(biāo)人流。

不論什么業(yè)態(tài)，什么消費(fèi)目標(biāo)年齡層，都應(yīng)當(dāng)測(cè)算店址一側(cè)經(jīng)過(guò)店址主入口正前方的人流。但在有些情況下，需要將店址對(duì)面人流按一定比例計(jì)入總?cè)肆髁俊?/p>

下列依路寬的大小、步行街、MALL幾種情況，來(lái)列舉說(shuō)明這些情況下，人流量的計(jì)算方法：

路寬大小的人流

如下圖1，藍(lán)色雙向箭頭表示路寬的大小，如路寬大于12米，只需要計(jì)算餐廳門(mén)店道路單側(cè)，步行雙向人流數(shù)量，如紅色雙向箭頭表示(測(cè)算位置A)的紅色雙向步行的人流量，得出總?cè)肆髁?A。

圖1：路寬大于12米

如下圖2，藍(lán)色箭頭顯示路寬小于12米，道路中間沒(méi)有障礙物或隔離欄，需要分別計(jì)算餐廳門(mén)店道路雙側(cè)，如紅色雙向箭頭代表(測(cè)算位置A和測(cè)算位置B)雙向步行的人流量，這種情況下的人流量計(jì)算要將位于新址的對(duì)面(測(cè)算位置B)按50%比例計(jì)入總?cè)肆髁康挠?jì)算，得出總?cè)肆髁?A+Bx50%。

圖2：路寬小于12米

步行街的人流

下圖3為步行街的舉例，位于新址前方道路為步行街，中間沒(méi)有障礙物或隔離欄，不再是測(cè)算餐廳門(mén)口，而是整個(gè)步行街的道路，如紅色雙向箭頭表示(測(cè)算位置A)，得出步行雙向總?cè)肆髁?A。

圖3：步行街中間無(wú)障礙

下圖4與上圖3舉例的差別在于，步行街的道路中間是否有障礙，當(dāng)中間有障礙物或隔離欄的情況，需要分別計(jì)算整個(gè)步行道路障礙物的雙側(cè)，如紅色雙向箭頭表示(測(cè)算位置A和測(cè)算位置B)，位于新址的對(duì)面(測(cè)算位置B)可按50%比例計(jì)入總?cè)肆髁康挠?jì)算，得出總?cè)肆髁?A+Bx50%。 圖4：步行街中間有障礙

MALL商圈的人流

下圖適用于新址位于MALL或商圈類(lèi)型為綜合商業(yè)+固定居民區(qū)的環(huán)境，綠色長(zhǎng)條代表商場(chǎng)入口，紅色單箭頭ABC代表顧客從3個(gè)入口方向進(jìn)入商場(chǎng)，需要分別計(jì)算所有MALL的單向人流量。總?cè)肆髁?A+B+C。

圖5：Mall的人流
 

第四步 租金初步談判及評(píng)估

在初步選定新址后，還應(yīng)對(duì)相關(guān)的情況做一定的分析評(píng)估，可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估：

第五步 工程現(xiàn)場(chǎng)

以餐飲業(yè)為例，餐飲業(yè)因不同業(yè)種、品牌和規(guī)模，對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)的營(yíng)建標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。例如西式快餐業(yè)可以參考表一各工程項(xiàng)目的要求，包括：

這些要求事先都要在合同簽約時(shí)與房東交涉，并得到房東的同意與配合。

表一：工程條件評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

第六步 合同談判

免租裝修期

以下表二為例，一般情況下免租裝修期為45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內(nèi)開(kāi)店。

租金及押金

在與房東砍價(jià)前，須先做未來(lái)的營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖;事先權(quán)衡以討價(jià)還價(jià)，盡可能取得合理的價(jià)位。

另外，繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營(yíng)狀況分享一定比例的利潤(rùn)。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預(yù)付兩個(gè)月租金。

續(xù)租和租期

比較有規(guī)模的公司一定要事先考慮到續(xù)約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每?jī)赡赀f增一次，每次遞增調(diào)整在5%以下，一般情況下遞增的標(biāo)準(zhǔn)要爭(zhēng)取控制在租期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以下。還有的店面是長(zhǎng)期租的，一租就是五年、十年。這些都是談判的重點(diǎn)。

表二：租金條件評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

第七步 立地報(bào)告

立地報(bào)告是新門(mén)店籌備階段完成的一份重要文件，也是對(duì)新店的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行預(yù)估，以及投資回報(bào)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析后得出的一份總結(jié)。

如果覺(jué)得新址和曾經(jīng)評(píng)估過(guò)的店址人流量基本一致情況下，那么可不做人流測(cè)算，通過(guò)對(duì)等店的方式，來(lái)預(yù)估新址的營(yíng)業(yè)額，通常用在社區(qū)型商圈。立地報(bào)告包含16 項(xiàng)如下：

①新店選址申請(qǐng)書(shū)②門(mén)店租賃要件調(diào)查表③門(mén)店工程配套條件表④開(kāi)發(fā)基準(zhǔn)表⑤商圈評(píng)估表⑥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析⑦客流量分析⑧租金成本計(jì)算表⑨對(duì)等店應(yīng)收預(yù)估表⑩新店裝修工程費(fèi)用預(yù)估表?門(mén)店損益分析表?未來(lái)五年預(yù)估損益表?商圈示意圖?商圈圖說(shuō)明?商鋪實(shí)景照片?門(mén)店平面圖、效果圖、店中店落位圖

第八步 合作簽約

相關(guān)部門(mén)依立地報(bào)告的評(píng)估，總結(jié)判斷達(dá)成合同簽約意向，接下來(lái)就涉及到合同法律問(wèn)題了。訂立商鋪?zhàn)赓U合同須特別注意以下幾點(diǎn)法律問(wèn)題：

以上選址指南，每一步都要小心仔細(xì)，以防后患!祝你創(chuàng)業(yè)成功!